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开发程序

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开发程序
从房地产开发商有投资意向开始至项目建设完毕出售或出租并实施全寿命周期的物业管理，大都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。
常见老年学概念养老产业
房地产开发决策
房地产开发决策是由有关部门、企业或者个人管理主体或投资主体对拟开发项目的根本性问题作出判断和决定的过程。
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房地产开发决策程序
房地产开发项目的决策程序，是开发项目在决策过程中各工作环节应遵循的符合其自身规律的先后顺序。
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项目选择
开发商根据各个渠道获得的多种信息，形成一个开发项目的初步设想，包括项目的选址、筹资、配套建设，然后根据这一设想，进一步
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项目的可行性研究
可行性研究最初是20世纪30年代美国为开发田纳西河流域而采用的一种技术经济研究方法，在田纳西河流域的经济开发和资源综合利用
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房地产开发项目评估
房地产开发项目评估是指对房地产开发项目运行效果的评价和估算，主要围绕经济效益、社会效益、环境效益三方面内容进行，具体评
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房地产开发风险
房地产开发风险就是指由于开发系统本身和开发环境条件的不确定性而引起的开发效果与开发目标相偏离的可能性。
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开发环境风险
开发环境风险主要指政治环境风险、政策环境风险、社会环境风险、经济环境风险等。其中经济环境风险主要包括财务风险、通货膨胀
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房地产开发时机风险
房地产开发周期长，开发过程少则1年，多则3—5年，对未来政治、经济、人口、收入等的预测，可能因为形势变化和时机把握等问题
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土地风险
土地风险主要包括土地的自然属性、社会属性的变化，规划管理部门对土地使用性质的变更和规划指标认可的不确定性等。
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征地拆迁风险
如果征地拆迁工作由开发商自行完成，开发商将面临可能出现的被拆迁户阻挠、借机刁难、拖延时问等风险，有很多项目由于征地拆迁
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筹资风险
充足的资金是房地产开发成功的保证。很多开发商在确定了开发项目以后开始筹集开发资金，有的开发商由于采取的手段、方法不合法
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筹资风险
充足的资金是房地产开发成功的保证。很多开发商在确定了开发项目以后开始筹集开发资金，有的开发商由于采取的手段、方法不合法
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规划、设计风险
规划、设计是决定开发效果优劣的两项基础性工作，没有优秀的规划、设计作品不可能开发建设出一流的小区，更不可能实现理想的经
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施工阶段风险
施工阶段风险主要包括招标方式与承包方式所带来的风险、自然条件风险、工期拖延风险、工程质量事故风险、成本失控风险、施工索
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租售时机风险
租售时机的确定关系到物业能否发挥应有效益的问题，因此，房地产开发商都很重视。租售时机的确定，既要考虑房地产开发项目的实
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租售合同风险
租售合同风险是指在合同签订和履行过程中，因不慎落入合同陷阱，造成企业严重经济损失。开发商与消费者相比，处于强势地位，对
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自然灾害风险
自然灾害风险是指人们对自然力失去控制，或自然本身发生异常变化所造成损失的可能性。
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自然灾害风险
自然灾害风险是指人们对自然力失去控制，或自然本身发生异常变化所造成损失的可能性。
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风险控制
风险控制是指在风险事件发生前、发生时及发生后，采取的降低风险损失发生概率、缩小风险损失程度的措施。
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风险预防
是指在风险发生前，为了献出或减少可能引致损失的风险因素所采取的各种措施。
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房地产开发的后评价
房地产开发的后评价是指开发项目建成并完成租售后，对开发过程、经济效益、社会效益和环境效益所进行的综合评价。
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过程评价
项目的过程评价，应将可行性研究报告所预计的情况和实际执行过程进行对比和分析，找出差别，分析原因。
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经济效益评价
经济效益评价主要包括三个方面：
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工程造价评价
反映工程造价的指标包括总投资、平均建筑面积造价、每平方米面积造价所含地价、土建费用、配套费用、税费等。
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财务效益评价
反映项目财务效益的指标包括项目总收入、投资回收期、开发总利润、全投资利润率、自有资金利润率、全员劳动生产率、人均开发利
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国民经济评价
反映国民经济评价的指标包括经济内部收益率、经济净现值、经济换汇成本等。
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社会效益评价
社会效益评价的内容一般包括两个方面：
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环境效益评价
环境效益的评价包括两个方面：
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住宅外部居住环境评价
住宅外部居住环境评价指标包括人均绿地占有量、居住密度、公共设施人均占有率。在评价过程中还应对项目与城市环境的关系进行分
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住宅内部居住环境评价
住宅内部居住环境评价的内容包括住宅标准、住宅类型、隔声、通风、采光、保温、隔热等情况，可分别设置一些评价指标，如人均居
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综合评价
综合评价的目的是产生最终评价结论，包括总结经验、教训，并提出建议。
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房地产开发前期工作阶段
前期工作阶段是指在投资决策后到正式施工之前的一段时间，这一时间内要完成的主要工作是获取土地使用权、落实资金和项目的规划
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房地产开发工程勘察
房地产开发工程勘察是指根据开发工程的要求，查明、分析、评价开发场地的地质、地理环境特征和岩土工程条件，编制开发项目工程
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房地产开发工程设计
房地产开发工程设计是指根据开发工程的要求，对开发工程所需的技术、经济、资源、环境等条件进行综合分析、论证，编制开发工程
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项目建设阶段
项目建设阶段是将开发过程中涉及到的人力、材料、机械设备、资金等资源聚集在一个特定的空间与时点上，将项目建设计划付诸于正
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竣工验收工作
竣工验收工作是全面考核建设成果的最终环节，是由开发商组织设计部门、建设单位、使用者、质量监督部门及其他相关的管理部门，
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